Sprzedaż nieruchomości przez syndyka, a uprawnienia upadłego będącego osobą fizyczną

Nierzadko zdarza się, że do masy upadłości wchodzi nieruchomość, w której zamieszkuje upadły. Zadaniem syndyka masy upadłości jest zlikwidować majątek upadłego, w tym również sprzedaż nieruchomości niegdyś należącej do upadłego.

Przed sprzedażą składnika majątku, syndyka nie powstrzyma fakt, iż nieruchomość ta jest zajmowana przez upadłego i często jego rodzinę.

Przepisy ustawy z dnia 28 lutego 2003 r., - Prawo upadłościowe wskazują, że jeżeli w skład masy upadłości osoby fizycznej wchodzi lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, w którym zamieszkuje upadły, a konieczne jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych upadłego i osób pozostających na jego utrzymaniu, z sumy uzyskanej z jego sprzedaży wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy.

Uwaga! Kwota ta wydzielana jest tylko i wyłącznie na wniosek upadłego złożony we właściwym czasie i przekazywana jest upadłemu dopiero po zbyciu lokalu.

Kwota na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jest określana przez sędziego-komisarza, który szacując jej wysokość powinien mieć na uwadze:

- potrzeby mieszkaniowe upadłego, w tym liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu,

- przeciętny czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwał dłużnik;

Ponadto sędzia-komisarz bierze pod uwagę inne aspekty, a to zdolności zarobkowe upadłego, sumę uzyskaną ze sprzedaży, opinię syndyka.

Powyższe wskazuje, iż ważne jest uzasadnienie przez upadłego złożonego wniosku o wydzielenie kwoty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, w szczególności opisanie sytuacji życiowej, finansowej i rodzinnej. Ustawa nie przewiduje definicji pojęcia „osób pozostających na utrzymaniu upadłego”, a zatem we wniosku należy opisać relacje z poszczególnymi osobami, które zamieszkują z dłużnikiem.

Rozpoznaje wniosku zapada w formie postanowieniu, na które przysługuje zażalenie.

Warto również wiedzieć, że jeżeli fundusze masy upadłości na to pozwalają, a opuszczony przez upadłego lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny nie został jeszcze zbyty, sędzia-komisarz może przyznać upadłemu zaliczkę na poczet kwoty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Ustawa nie określa wysokości tej zaliczki, jednak w tej sytuacji należy mieć na uwadze, aby kwota zaliczki nie była nadmierna do praw masy upadłości i wierzycieli.